W myśl definicji księga wieczysta jest rejestrem publicznym zawierającym informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Dzięki zawartym w niej danym możliwe jest autorytatywne ustalenie osób, którym przysługują prawa do danej nieruchomości oraz zakresu tych praw. Ze względu na to, że księgi wieczyste są ogólnodostępne, nie można nigdy zasłaniać się niewiedzą co do wpisów znajdujących się w danej księdze.
Aby zapoznać się z zawartością dowolnej księgi, wystarczy znać jej numer i wprowadzić go na rządowym portalu zawierającym księgi wieczyste online (system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, EKW). W ramach funkcjonalności dostępnej dla osób korzystających z tego portalu możliwe jest nie tylko przeglądanie zawartości poszczególnych ksiąg, ale również złożenie wniosku o odpis lub wypis z ksiąg wieczystych albo o zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej. W innych specjalizowanych portalach można nawet wyszukać numer księgi po adresie nieruchomości, dzięki czemu sprawdzanie ksiąg wieczystych w przypadku chęci nabycia nieruchomości nie stanowi żadnego problemu.
Jakie informacje znajdują się w księgach wieczystych?
Dla przejrzystości informacje zawarte w księdze wieczystej podzielone są na cztery działy główne, kolejno numerowane. W praktyce działów jest pięć, bowiem dział I dzieli się na dwa poddziały:
1. Dział I
– dział I-0 (oznaczenie nieruchomości) – w tym dziale zawarte są wszystkie informacje konieczne do precyzyjnego określenia położenia nieruchomości oraz jej powierzchni. Dane te pochodzą z ewidencji gruntów (wypis i wyrys z rejestru gruntów);
– dział I-Sp (spis praw związanych z własnością) – w tym dziale znajdują się informacje na temat własności, współwłasności, użytkowniku wieczystym, udziałach na nieruchomości wspólnej czy o służebności gruntowej;
2. Dział II
(oznaczenia właściciela, właścicieli lub użytkownika wieczystego) – w tym dziale oprócz dokładnego oznaczenia właścicieli zawarte są również informacje co do sposobu, w jaki nabył prawa właściciel oraz użytkownik wieczysty;
3. Dział III
W dziale tym zawarte są informacje na temat ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości, służebności przesyłu lub służebności przechodu, rozmaitych praw i roszczeń (np. prawo pierwokupu, odkupu lub dzierżawy), umów przedwstępnych, praw dostępu do urządzeń oraz innych roszczeń ciążących na tej nieruchomości (za wyjątkiem hipoteki);
4. Dział IV
(hipoteka) – w tym dziale dokładnie określa się hipotekę wraz ze sprecyzowaniem waluty i wysokości, a także wierzyciela hipotecznego.
Jak rozstrzygać niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym a tym w księdze wieczystej?
Bardzo ważną kwestią jest fakt domniemania zgodności stanu zapisanego w księdze wieczystej z rzeczywistością. Zdarza się jednak, że tej zgodności nie ma – w takiej sytuacji osoba, której prawo nie jest wpisane, zostało wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego ograniczenia lub obciążenia, ma pełne prawo żądać usunięcia takiej niezgodności. Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oznacza, że księga zostanie doprowadzona do aktualnego stanu prawnego na drodze procesowej poprzez wpisanie nowego prawa, wykreślenie prawa wymienionego w księdze, wykreślenie wpisanego prawa i wpisanie nowego lub sprostowanie treści istniejącego prawa. Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej są rozpoznawane przez właściwy Sąd Rejonowy (w odniesieniu do położenia nieruchomości) w postępowaniu procesowym.
Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Jest to w praktyce sposób ochrony praw osoby nabywającej daną nieruchomość w sytuacji, gdy faktyczny stan prawny nie pokrywa się z zapisami w księdze. W razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na rzecz tego, kto dokonując czynności prawnej o skutkach rozporządzających z osobą uprawnioną do tego według księgi wieczystej. Tak więc nawet, jeśli faktycznym właścicielem zakupionej nieruchomości jest kto inny niż osoba wymieniona w księdze wieczystej, nabywca zostaje jej właścicielem – ale tylko pod warunkiem, że nabywca nie wiedział o tym i nie mógł wcześniej się z łatwością o tym dowiedzieć. Co ważne, prawo rękojmi nie ma zastosowania, gdy dane rozporządzenie jest dokonywane nieodpłatnie jako darowizna.
Kto prowadzi księgi wieczyste i jak je otrzymać?
Co do zasady księgi wieczyste są obecnie prowadzone przez Wydziały Ksiąg Wieczystych odpowiednich Sądów Rejonowych, a z początkiem 2013 roku został uruchomiony dedykowany system informatyczny, w którym są zakładane i prowadzone elektroniczne księgi wieczyste. To istotne o tyle, że przez kilkadziesiąt lat (1964-1991) za ich prowadzenie były odpowiedzialne państwowe biura notarialne, w związku z czym wiele ksiąg prowadzono nieprawidłowo lub nawet wcale.
Istotne jest, że dana księga jest zakładana i prowadzona dla określonej nieruchomości, co w praktyce przekłada się na fakt, iż jedna i ta sama osoba może być właścicielem kilku nieruchomości (być wymieniona jako właściciel w odpowiednim dziale księgi wieczystej), ale jednocześnie to samo prawo własności może widnieć wyłącznie w jednej księdze wieczystej. W wyniku nieprawidłowości w prowadzeniu ksiąg może się zdarzyć, że takie prawo własności jest wykazane w więcej niż jednej księdze i wtedy należy uzgodnić treść księgi ze stanem faktycznym na drodze procesowej.
Ponieważ znakomita większość nieruchomości posiada księgi wieczyste, nie ma konieczności ubiegania się o ich uzyskanie. Jeśli jednak dana nieruchomość księgi nie posiada (np. dlatego, że została sprzedana bez pośrednictwa prawnego tuż po II wojnie światowej i właściciel aż do teraz pozostawał ten sam), należy poszukać dokumentów dotyczących tej nieruchomości we właściwym Sądzie Rejonowym. Warto też pamiętać, że każda nieruchomość kupowana lub sprzedawana w formie aktu notarialnego musi mieć księgę wieczystą – a jeśli jej nie ma, zostanie ona założona w momencie dokonania takiej transakcji.
O założenie księgi wieczystej może się ubiegać właściciel nieruchomości, osoba posiadająca spółdzielcze prawo własności do danego lokalu, osoba posiadająca ograniczone prawo rzeczowe do danej nieruchomości (np. hipotekę), wierzyciel (o ile wykaże, że przysługuje mu prawo mające zostać wpisane do księgi) albo dowolna państwowa jednostka organizacyjna posiadająca prawo wieczystego użytkowania konkretnej nieruchomości. Każdorazowo założenie księgi wieczystej wiąże się z koniecznością uregulowania należnej opłaty sądowej.