Zmiana wielkości mieszkania o część podzielonego poddasza

Wykonanie remontu nieużytkowego poddasza w celu powiększenia dostępnego metrażu w budynku mieszkalnym to inwestycja, która wymaga nie tylko odpowiedniego zaplecza finansowego na pokrycie kosztów przeprowadzanych prac. Aby adaptacja poddasza na cele mieszkalne mogła dojść do skutku, niezbędne jest także dopełnienie określonych formalności prawnych. Dotyczy to szczególnie tych nieruchomości, w których funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. Istotny wyrok w tej sprawie został wydany przez Sąd Najwyższy 16 listopada 2018 (sygn. akt I CSK 646/17), a dotyczy możliwości dokonania w księdze wieczystej wpisu korygującego strukturę lokalową nieruchomości.

Powód orzeczenia Sądu Najwyższego

Zasadniczym powodem wydania wspomnianego wyżej wyroku był spór, który toczył się pomiędzy jedną z warszawskich wspólnot mieszkaniowych a sądem wieczystoksięgowym, który odmówił dokonania wpisu korygującego strukturę lokalową w księdze wieczystej. Problem pojawił się, gdyż wspólnota podczas remontu nieruchomości podjęła decyzję, iż w inny sposób zagospodaruje poddasze użytkowe zgodnie z literą ustawy Prawo budowlane, dokonując wydzielenia lokali i sprzedaży ich lokatorom zamieszkującym najwyższe piętra budynku.

Sąd wieczystoksięgowy stał jednak na stanowisku, iż korygowanie treści księgi wieczystej w zakresie obejmującym część wspólną nieruchomości jest niedopuszczalne, ponieważ jest ona wyłączona z obrotu ze względu na to, że należy do wszystkich lokatorów. Argumentacja ta nie spotkała się z aprobatą Sądu Najwyższego, który w uzasadnieniu wyroku stwierdził, iż przymusowa współwłasność części wspólnej nieruchomości nie oznacza, że nie można dokonywać w niej przesunięć na rzecz właścicieli poszczególnych lokali w obrębie danej nieruchomości.

Wprawdzie współwłasność nieruchomości wspólnej jest przymusowa, ale poszczególne elementy tej nieruchomości mają różny status – niektóre są bezwzględnie konieczne do korzystania z lokali (jak np. klatka schodowa czy wejście do budynku), inne natomiast jedynie rzutują na jakość korzystania z części wspólnych (np. garaże, komórki czy strychy). Tym samym zakaz zniesienia współwłasności dotyczy wyłącznie tych elementów współwłasności nieruchomości wspólnej, które są nieodzowne dla korzystania z lokali. Stanowisko to ma oparcie we wcześniejszym orzecznictwie (uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189 i z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 98, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 sierpnia 2015 r., III CSK 383/14, niepubl. i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2016 r., IV CNP 33/15, niepubl.).

Wymagana zgoda współwłaścicieli

Należy pamiętać, iż strona prawna to niezwykle istotny warunek, który trzeba spełnić, aby była możliwa rozbudowa poddasza lub zmiana jego własności, ale nie jest to warunek jedyny. Do wykonania prac remontowych i adaptacyjnych niezbędne jest także uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych ustanowienie odrębnej własności lokalu, który powstał w następstwie adaptacji poddasza, formalności obejmują podjęcie przez wspólnotę uchwały zawierającej zgodę na przebudowę części wspólnej. Uchwała taka musi także zawierać zgodę na zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, jak również upoważnienie zarządu nieruchomości do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, który powstał w wyniku przeprowadzonej przebudowy.

Przebudowa części wspólnej i wydzielenie lokali

Jak zatem widać, stanowisko Sądu Najwyższego w sprawie możliwości zmiany wielkości mieszkania o część wydzielonego poddasza jest jasne i jednoznaczne. Podkreślmy jednak raz jeszcze, iż zmiana dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej poprzez przebudowę lokalu i przyłączenie do niego lokalu wyodrębnionego z części wspólnej, jest możliwe wyłącznie w oparciu o zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Zgoda ta musi być wyrażona w uchwale, natomiast nowy lokal musi zostać formalnie wyodrębniony z części wspólnej po zakończeniu prac. Dopiero po zakończeniu przebudowy możliwe jest zawarcie umowy sprzedaży takiego lokalu, a załącznikiem do umowy musi być zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz rzut danej kondygnacji budynku.