Jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości jest zasiedzenie. Kodeks cywilny określa zasiedzenie nieruchomości jako formę nabycia prawa własności poprzez faktyczne i długotrwałe samoistne posiadanie rzeczy, przy czym mogą to być nieruchomości lokalowe, budynkowe oraz gruntowe, jak na przykład zasiedzenie domu, zasiedzenie mieszkania, zasiedzenie działki, zasiedzenie gruntu, a także rzeczy ruchome. Poprzez zasiedzenie można także uzyskać prawa do wieczystego użytkowania oraz służebności gruntowej.
Zasiedzenie nieruchomości – kiedy może zaistnieć?
Zasiedzenie umożliwia nabycie prawa własności do rzeczy majątku nieruchomego, ruchomego (o czym poniżej) oraz służebności gruntowych. Co więcej, poprzez zasiedzenie można także nabyć prawa do wieczystego użytkowania. Dotyczy to jednak tylko osób będących posiadaczami nieruchomości w ramach wieczystego użytkowania. Zasiedzenie nieruchomości oraz ruchomości określane jest przez prawo. Żeby doszło do zasiedzenia majątku nieruchomego konieczne jest zaistnienie pewnych przesłanek. Warunki zasiedzenia (przesłanki), to:
Posiadanie samoistne
Właścicielem nieruchomości, który prawa do majątku nabył przez zasiedzenie, może być wyłącznie posiadacz samoistny. Posiadanie samoistne polega na rozporządzaniu, władaniu oraz wywiązywaniu się z koniecznych w zarządzaniu nieruchomością obowiązków, które przysługują właścicielowi majątku. Nabycie prawa do nieruchomości może zatem przypaść wyłącznie posiadaczowi samoistnemu, który rozporządza majątkiem jak jego właściciel. Mówi o tym także prawo w artykule 336 Kodeksu cywilnego. W przypadku posiadania zależnego (korzystanie z majątku jako użytkownik, najemca, dzierżawca) nabycie praw przez zasiedzenie nie nastąpi.
Ciągłość posiadania
Nabycie praw do majątku przez zasiedzenie wymaga zaistnienia kolejnej przesłanki, jaką jest posiadanie nieprzerwane. Ciągłość posiadania musi zostać udowodniona przed sądem, kiedy to należy wskazać moment nabycia posiadania (w czasie odległym) oraz jego nieprzerwane trwanie do chwili obecnej.
Upływ określonego czasu
Zasiedzenie nieruchomości wymaga upłynięcia określonej ilości czasu. Posiadacz samoistny, który posiada nieruchomość przez minimum dwadzieścia lat i jest to posiadanie w dobrej wierze, nabywa do niej prawa. W przypadku posiadania w złej wierze wymaga się upływu trzydziestu lat. Czas posiadania jest bardzo ważną przesłanką w nabyciu praw do nieruchomości przez zasiedzenie.
Zasiedzenie w dobrej i złej wierze – omówienie przepadków
Istnieją dwa przypadki nabywania praw przez zasiedzenie – jest zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze oraz zasiedzenia nieruchomości w złej wierze. Zasiedzenie w dobrej wierze następuję, kiedy posiadający nieruchomość korzysta z niej nieprzerwanie przez okres minimalnie dwudziestu lat nie mając świadomości oraz wiedzy, że prawowity właściciel majątku istnieje. Błędne okoliczności doprowadzające posiadacza do przekonania, iż nieruchomość nie ma właściciela, przestrzegane są wyjątkowo rygorystycznie. Zasiedzenie w złej wierze następuje po okresie trzydziestu lat nieprzerwanego korzystania z nieruchomości. Posiadacz w złej wierze ma świadomość faktu, że nie jest on prawowitym właścicielem majątku. Wiedząc, że taki właściciel może istnieć (z dużym prawdopodobieństwem), nie podejmuje żadnych kroków w celu ustalenia własności, tylko korzysta z nieruchomości. Zarówno zasiedzenie w dobrej i złej wierze wymaga zaistnienia trzech przesłanek.
Zasiedzenie rzeczy ruchomych
Uzyskanie pełnych praw przez zasiedzenie dotyczy nie tylko majątku nieruchomego, ale także ruchomości. Podobnie jak w przypadku nieruchomości konieczne jest zaistnienie przesłanek. Warunek posiadania samoistnego i ciągłości posiadania jest identyczny przy zasiedzeniu obu rodzajów majątków. Zmiana zasad następuje w trzeciej przesłance mówiącej o konieczności upływu określonego czasu. Nabycie prawa do rzeczy ruchomej przez posiadacza, który nie jest właścicielem rzeczy, zgodnie z Kodeksem cywilnym (artykuł 174 § 2), następuje po trzech latach. Warunkiem koniecznym jest także posiadanie rzeczy w dobrej wierze. Posiadanie w złej wierze eliminuje możliwość nabycia praw przez zasiedzenie ruchomości. Ta zasadnicza różnica jest więc kluczowa. Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze skracało okres do nabycia praw. W przypadku rzeczy ruchomych warunek zasiedzenia w dobrej wierze obowiązuje przez cały okres posiadania i jest warunkiem koniecznym do uzyskania praw do rzeczy.
Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości przez sąd
Ustalenie prawa do nieruchomości przez zasiedzenie odbywa się poprzez postępowanie sądowe, które kończy się orzeczeniem stwierdzającym nabycie prawa własności przez zasiedzenie. Sprawa w sądzie musi zostać przeprowadzona zarówno przy zasiedzeniu w dobrej wierze, jak i w przy zasiedzeniu w złej wierze. Postępowanie odbywa się przed sądem rejonowym, właściwym do miejsca, w którym położony jest majątek.
Warunkiem wszczęcia drogi sądowej jest złożenie wniosku o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie. Koniecznie dołączyć trzeba dowody wskazujące na samoistne posiadanie rzeczy oraz jego czas, jak chociażby wskazujące na ponoszenie opłat, jak na przykład potwierdzenia wykonywanych wpłat podatku od nieruchomości, podatku rolnego czy leśnego. Istotnymi załącznikami są także: wypis z rejestru gruntów nieruchomości, wyrys z mapy ewidencyjnej oraz zaświadczenie o braku jakichkolwiek roszczeń do nieruchomości. Zaświadczenie to wydaje stosowne starostwo powiatowe.
Po złożeniu wniosku wraz z wymaganymi załącznikami sąd wszczyna procedurę. Pierwszym, etapem, jest zamieszczenie ogłoszenia o fakcie toczącego się postępowania sądowego w sprawie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Ogłoszenie ma na celu wezwać ewentualnych zainteresowanych do zaangażowania się w proces. Podany do wiadomości publicznej komunikat wprowadza trzymiesięczny okres, w którym zgłaszać się mogą osoby, których sprawa danego majątku może dotyczyć. Sądowy wpis od wniosku o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie podlega opłacie w wysokości 2000 złotych. Uiścić ją musi osoba składająca wniosek.
W przypadku, kiedy przez wyznaczony czas nie zgłosi się nikt zainteresowany oraz żadna z osób nie wykaże, aby okres samoistnego posiadania został zakłócony, postępowanie wchodzi w ostateczną fazę, a w rezultacie sąd stwierdza zasiedzenie prawa własności nieruchomości.