Do eksmisji lokatorów dochodzi w Polsce dość często – w ostatnich latach liczba spraw o wyprowadzenie najemcy z lokalu mieszkalnego utrzymuje się na poziomie powyżej 8000 rocznie. Skala problemu jest zatem znacząca, warto jednak pamiętać, że podejmowane są inicjatywy legislacyjne, których celem jest poprawa bieżącego stanu rzeczy poprzez zapewnienie właściwej ochrony praw lokatorów oraz praw właścicieli udostępniających należące do nich mieszkania pod wynajem.
Ustawa o ochronie lokatorów
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (powszechniej znana jako Ustawa o ochronie lokatorów) jest aktem prawnym regulującym obowiązki i prawa lokatorów w Polsce. Zawarte są tu regulacje w zakresie zasad i form ochrony praw lokatorów, ustawodawca określił w tej ustawie również zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Ustawa o ochronie lokatorów precyzuje także, na czym polega różnica pomiędzy lokalem socjalnym a lokalem zamiennym. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi regulacjami w tym zakresie za lokal socjalny uznaje się lokal nadający się do zamieszkania, którego powierzchnia wynosi co najmniej 5 metrów kwadratowych na jednego członka gospodarstwa domowego najemcy (dla gospodarstw jednoosobowych wartość ta wynosi 10 metrów kwadratowych). Co ważne, lokal socjalny może mieć obniżony standard, musi jednak do niego być doprowadzony prąd i ogrzewanie. Lokal taki musi też zapewniać dostęp do bieżącej wody, kuchni oraz łazienki, przy czym kuchnia i łazienka mogą znajdować się na zewnątrz lokalu. Lokale socjalne są zapewniane przez gminę na podstawie orzeczenia sądu co do eksmitowanej osoby.
Lokal zamienny to mieszkanie znajdujące się w tej samej miejscowości, w której umiejscowiony jest dotychczasowy lokal. Lokal zamienny musi być wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, jakie znajdowały się w dotychczasowym lokalu, a powierzchnia pokoi taka, jak w dotychczasowym lokalu. Ustawodawca precyzuje również, że warunek dotyczący powierzchni uznaje się za spełniony, gdy na jednego członka gospodarstwa domowego najemcy przypada 10 metrów kwadratowych powierzchni pokoi (w przypadku gospodarstw jednoosobowych należy zapewnić co najmniej 20 metrów kwadratowych takiej powierzchni).
Najczęstsze przyczyny eksmisji
Możliwych powodów wszczęcia postępowania eksmisyjnego jest wiele, jednak najczęściej eksmisja z mieszkania ma miejsce wtedy, gdy lokatorzy nie regulują opłat związanych z wynajmem nieruchomości. Eksmisja lokatora następuje również, gdy:
- utraci on tytuł prawny do lokalu – zwykle dochodzi do takiej utraty, gdy umowa najmu zostanie rozwiązana lub wypowiedziana, a także w sytuacji, gdy upłynie okres obowiązywania takiej umowy;
- lokator użytkuje lokal w sposób sprzeczny z zawartą umową;
- zachodzi konieczność wyremontowania budynku (lub jego rozbiórki), a rodzaj naprawy wymaga, by lokator przeniósł się do mieszkania zamiennego – w przypadku, gdy lokator nie chce dobrowolnie opróżnić lokalu i się przenieść do wskazanego lokalu zamiennego, może zostać wszczęte postępowanie eksmisyjne;
- lokator zachowuje się rażąco nagannie, czym uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie – w takiej sytuacji współlokator ma prawo skierować do sądu sprawę o wydanie nakazu eksmisji, przy czym można to zrobić wyłącznie w przypadku zajmowania lokalu na podstawie umowy najmu albo tytułu prawnego innego niż prawo własności;
- lokator stosuje przemoc wobec osoby zamieszkującej ten sam lokal – dotyczy to zarówno członków rodziny, jak i innych osób zamieszkujących lub gospodarujących wspólnie. W tym przypadku nie ma znaczenia, jaki tytuł prawny do lokalu przysługuje lokatorowi stosującemu przemoc;
- lokator ma długi, na których spłatę zostało zlicytowane jego mieszkanie – w takim przypadku nowy nabywca takiej nieruchomości może złożyć pozew o eksmisję i żądać opróżnienia lokalu przez byłego właściciela;
- lokator w sposób rażący i uporczywy narusza obowiązujący porządek domowy – dotyczy to nie tylko lokatorów oraz osób posiadających spółdzielcze prawo do lokalu, ale również właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli taka osoba na skutek swoich nagannych zachowań jest uciążliwa dla osób zamieszkujących w innych lokalach, może zostać eksmitowana.
Co to jest eksmisja na bruk?
Pojęcie eksmisji na bruk nie posiada konkretnej definicji prawnej (nie występuje w Ustawie o ochronie praw lokatorów), jednak zwykle rozumie się pod nim opróżnienie lokalu z lokatorów nieposiadających praw do tego lokalu bez wskazania pomieszczenia zastępczego dla tych osób. Aktualnie obowiązujące regulacje prawne dopuszczają możliwość eksmisji na bruk w określonych przypadkach – np. najmu instytucjonalnego.
Komu przysługuje ochrona przed eksmisją?
Należy pamiętać, że eksmisja może odbyć się wyłącznie na podstawie wyroku sądowego, w którym sąd orzeka o tym, czy danemu lokatorowi przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu zastępczego. Lokal taki musi zostać zapewniony przez gminę właściwą ze względu na lokalizację opróżnianego lokalu. Z uwagi na konieczność ochrony lokatorów przed bezdomnością istnieją jednak określone przypadki, w których sąd nie może orzec braku uprawnienia do lokalu zastępczego (czyli tzw. eksmisji na bruk). Ustawa lokatorska stanowi, iż nie można eksmitować na bruk:
- kobiet w ciąży,
- osób małoletnich niepełnosprawnych w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionych oraz opiekunów takich osób, zamieszkujących wspólnie z nimi,
- osób obłożnie chorych,
- emerytów i rencistów, którzy spełniają kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej,
- osób posiadających status bezrobotnego,
- osób, które spełniają przesłanki określone przez radę gminy na drodze uchwały.
Co ważne, ustawodawca precyzuje, iż eksmisji wyżej wspomnianych osób można dokonać, jeżeli mogą one zamieszkać w lokalu innym, niż dotychczas używany.
Co do zasady eksmisji nie można także przeprowadzać w tzw. okresie ochronnym, czyli od 1 listopada do 31 marca następnego roku, jeżeli eksmitowanemu lokatorowi nie został wskazany lokal, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Kiedy eksmisja może nastąpić pomimo okresu ochronnego?
Ustawa o ochronie lokatorów stanowi, że w określonych przypadkach możliwe jest przeprowadzenie eksmisji na bruk nawet w okresie ochronnym lokatorów. Ustawodawca przewidział dopuszczalność takiej eksmisji w następujących sytuacjach:
- gdy lokator stosuje przemoc w rodzinie,
- gdy lokator w uporczywy lub rażący sposób występuje przeciwko porządkowi domowemu,
- gdy lokator zajmuje lokal bez tytułu prawnego,
- gdy lokator zachowuje się w sposób niewłaściwy, w wyniku czego korzystanie z innych lokali w danym budynku staje się uciążliwe.
W powyższych przypadkach ochrona przed eksmisją w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego nie jest uwzględniana.
Ponadto okres ochronny od eksmisji nie obowiązuje w przypadku umów o najem okazjonalny. Wynika to ze specyfiki tego typu umów – jednym z wymogów jest złożenie przez najemcę oświadczenia, w którym wskazuje on inny lokal, w którym zamieszka w razie konieczności opróżnienia dotychczas wynajmowanego lokalu.