Wynajem mieszkania wiąże się z dopełnieniem niezbędnych formalności. Najważniejszą z nich jest podpisanie umowy, która będzie chronić interesy zarówno właściciela, jak i wynajmującego. Obecny stan prawny pozwala na sporządzenie ogólnie stosowanej umowy najmu lub umowy najmu okazjonalnego. Ta druga forma prawna jest o wiele bardziej skuteczna, szczególnie w momentach problematycznych. Na czym polega i jak sporządzić tego typu dokument? Zbiór niezbędnych informacji i porad poniżej.
Umowa najmu okazjonalnego – na czym polega?
Umowa najmu okazjonalnego jako dokument szczególny, regulujący prawnie sytuację pomiędzy właścicielem a wynajmującym, wprowadzona została w dniu 17 grudnia 2009 roku (zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów). Ten typ umowy skutecznie chroni własność właścicieli nieruchomości i szczegółowo określa zasady wynajmu mieszkania. Pomimo jednak, że możliwość wykorzystania tej formy prawnej istnieje od wielu lat, właściciele lokali bardzo rzadko z niej korzystają, narażając się na problemy i nieprzyjemne sytuacje w momentach konfliktowych, które zdarzyć się mogą z uciążliwym lokatorem. Warunki umowy najmu okazjonalnego są bardziej rygorystyczne od tradycyjnej umowy najmu, co może być powodem rezygnacji właścicieli mieszkań, którzy chcą szybko wynająć lokal. Rezygnując z warunków i podpisując zwykłą umowę najmu, właściciel poniekąd rezygnuje jednocześnie z ochrony własnych interesów.
Warunki umowy
Przygotowując umowę najmu okazjonalnego należy spełnić kilka ważnych warunków. Przede wszystkim dokument musi zwierać oświadczenie najemcy, który stwierdza, iż w przypadku żądania przez właściciela opuszczenia lokalu we wskazanym w żądaniu terminie, poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia mieszkania oraz wydania go zgodnie z umową. Oświadczenie to musi być sporządzone notarialnie (akt notarialny). Najemca lokalu musi także wskazać miejsce, w którym zamieszka on w przypadku ewentualnej egzekucji (obowiązek opróżnienia i wydania lokalu). Właściciel lokalu (lub osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu), w którym zamieszkać ma eksmitowany w przypadku egzekucji, musi sporządzić oświadczenie, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie.
Właściciel mieszkania, korzystając z umowy najmu okazjonalnego, zobowiązany jest do zgłoszenia faktu zawarcia umowy do naczelnika urządu skarbowego (urząd właściwy ze względu na miejsce zamieszkania). Zgłoszenie to musi nastąpić w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu mieszkania, którego dotyczy umowa. Brak zgłoszenia czyni z umowy najmu okazjonalnego, zwykłą umowę najmu podległą przepisom kodeksu cywilnego oraz ustawie o ochronie praw lokatorów.
Maksymalny okres najmu okazjonalnego
Umowa wynajmu okazjonalnego może zostać zawarta na maksymalnie dziesięć lat. Okres najmu może być przedłużany. Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego musi zawierać dokładny termin w jakim mieszkanie będzie wynajmowane. Te dane chronią interesy właściciela mieszkania, dlatego też powinny być jak najbardziej precyzyjne.
Kto może skorzystać?
Właściciele mieszkań chcąc jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy, powinny skorzystać z profitów jakie daje wynajem okazjonalny. Ustawa o ochronie praw lokatorów konkretnie określa typ lokali, które chroni umowa okazjonalna – są to lokale mieszkaniowe. Ta forma aktu prawnego dedykowana jest osobom fizycznym, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Umowa o najem okazjonalny może być zatem wykorzystywana przez właścicieli mieszkań oraz posiadaczy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Umowa okazjonalna nie może być natomiast wykorzystywana do podnajmowania lokalu lub jego części.
Prawa lokatorów i wynajmującego
Umowa najmu okazjonalnego lokalu doskonale chroni interesy właściciela mieszkania. Zapisy zawarte w dokumencie pozwalają skutecznie pozbyć się uciążliwego lokatora. Tradycyjna umowa najmu nie pozwala na eksmisję lokatora, gdyż temu zapewnić trzeba lokal socjalny, przez co działania eksmisyjne są nieskuteczne. Najem okazjonalny zabezpieczając prawa właścicieli mieszkań eliminuje okres ochronny, w którym eksmisja lokatorów jest niemożliwa (od 1 listopada do 31 marca). Umowa okazjonalna pozwala również na eksmisję małoletnich oraz kobiet w ciąży. Wszystko spisane jest w warunkach umowy. Umowa zawiera również oświadczenia lokatorów, którzy deklarują miejsce zamieszkania w przypadku żądania opuszczenia lokalu lub wygaśnięcia umowy. Lokator nie stosujący się do terminu wypowiedzenia lub terminu wygaśnięcia umowy, dostaje od właściciela żądanie opróżnienia i opuszczenia mieszkania, na co ma siedem dni od chwili otrzymania żądania (termin ten nie może być dłuższy). Nieustosunkowanie się do żądania właściciela uprawnia do wszczęcia procedury eksmisji, gdyż zgodnie z umową lokator oświadczył dobrowolne poddanie się eksmisji.
Umowa okazjonalna chroni również prawa wynajmującego mieszkanie. Wynajmujący zyskuje zabezpieczenie w postaci uregulowanych opłat. Określony w umowie czynsz może być podwyższony jedynie zgodnie z warunkami, które określa umowa okazjonalna. Właściciel może pobierać, poza czynszem, jedynie opłaty od niego niezależne (gaz, prąd itp.).
Różnice najmu okazjonalnego od zwykłego
Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego to w obecnym systemie prawnym najlepsze zabezpieczenie interesów właściciela. Pierwszym elementem tego zabezpieczenia jest notarialne oświadczenie wynajmującego poddającego się egzekucji i zobowiązującego się do opróżnienia i opuszczenia lokalu. Wynajmujący musi również oświadczyć (notarialnie), iż w przypadku wykonywania egzekucji posiada lokal, do którego może się wyprowadzić. Co więcej, właściciel mieszkania, do którego wyprowadzić się ma lokator, musi w oświadczeniu wyrazić zgodę na zamieszkanie tej osoby. Dzięki tym zabezpieczeniom umowa wynajmu okazjonalnego umożliwia właścicielowi lokalu pozbycia się uciążliwego lokatora w przypadku, kiedy okres umowy dobiegł końca lub żądania właściciela, zgodnie z zawartym w umowie okresem wypowiedzenia, nie zostały wypełnione. Umowa okazjonalna umożliwia skuteczne przeprowadzenie eksmisji, eliminując konieczność zapewnienia lokalu socjalnego oraz okres ochronny trwający od 1 listopada do 31 marca. Eksmisji można dokonać na każdej osobie. Umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do urzędu skarbowego (właściwego miejscu zamieszkania właściciela lokalu) w ciągu czternastu dni od rozpoczęcia najmu. Czas trwania umowy okazjonalnej do maksymalnie dziesięć lat z możliwością przedłużenia.
Korzyści i wady najmu okazjonalnego
Bardzo szczegółowo określone prawa i obowiązki wynajmującego mieszkanie oraz właściciela mieszkania formułuje wynajem okazjonalny. Umowa tego rodzaju jest bardzo dobrym zabezpieczeniem interesów właścicieli lokali mieszkalnych. Korzyścią i zaletą umowy okazjonalnej jest łatwy sposób pozbycia się uciążliwych czy niewypełniających warunków umowy lokatorów. Restrykcyjne przepisy i warunki umowy najmu okazjonalnego mogą zniechęcać potencjalnych lokatorów, a ilość kryteriów może znaczenie utrudniać przeprowadzenie procedur. Lokatorzy mogą mieć problem ze wskazaniem mieszkania, w którym będą mogli zamieszka w przypadku egzekucji – co jest koniecznością. Wynajmujący na postawie umowy okazjonalnej nie są chronieni przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Należy również pamiętać, że umowa o najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokalów mieszkaniowych i nie może być zawierana na czas nieokreślony