Zwrot zadatku z umowy przedwstępnej

Zwrot zadatku z umowy przedwstępnej

Zadatek wciąż odgrywa jedną z kluczowych ról, jako wygodne narzędzie usprawniające obrót gospodarczy. W praktyce najczęściej stosowany jest przy transakcjach sprzedaży nieruchomości i zwykle powiązany jest z konstrukcją umowy przedwstępnej. Warto zatem odświeżyć i uporządkować podstawowe zagadnienia związane z instytucją zadatku.

Czym jest zadatek

Zadatek można rozumieć dwojako. Z jednej strony jest to określona kwota pieniężna, z drugiej strony w ten sposób określa się zobowiązanie umowne, obligujące stronę umowy do przekazania rzeczonej kwoty. Przy czym przedmiotem zadatku nie zawsze muszą być pieniądze. Przekazana może być również określona liczba rzeczy oznaczonych co do gatunku, czyli rzeczy określonych wg cech rodzajowych.

Jaką funkcję pełni zadatek

Celem zadatku jest zwiększenie prawdopodobieństwa, że umowa zostanie przez strony wykonana dokładnie w taki sposób, w jaki strony się umówiły. Co istotne, efekt „dyscyplinujący” dotyka obie strony umowy, zarówno wręczającego zadatek, jak i jego odbiorcę. Przesądza o tym treść art. 394 par.1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Kiedy można żądać zwrotu zadatku lub zadatek zatrzymać

Zdarzeniem warunkującym „uruchomienie” zadatku jest brak wykonania umowy, a więc taka sytuacja, gdy strona umowy nie spełnia określonego świadczenia, gdy termin tego świadczenia nastał, a przyczyną tego zaniechania są okoliczności, za które strona nie spełniająca świadczenia ponosi odpowiedzialność.

Co się dzieje z zadatkiem, gdy umowa zostanie wykonana

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Może się jednak okazać, że zaliczenie zadatku na poczet wykonania umowy nie jest możliwe. W takiej sytuacji zadatek powinien ulec zwrotowi.

Czy strony mogą modyfikować w umowie kwestie zadatku

Tak. Często się bowiem zapomina, że kodeksowa regulacja zadatku ma charakter tzw. dyspozytywny. Oznacza to, że strony mogą dowolnie zmienić zasady przekazania, odbioru, bądź wysokości kwoty zadatku. Co więcej, kodeksowa regulacja zadatku może być również modyfikowana przez zwyczaj obowiązujący w dotychczasowych relacjach danych stron umowy.

Zadatek, a zaliczka

Zadatek i zaliczka to pojęcia często mylone , a prowadzące do zupełnie odmiennych skutków prawnych. W przeciwieństwie do zadatku zaliczka to kwota pieniężna podlegająca zwrotowi nawet w przypadku niewykonania umowy. Co istotne, nazwa przyjęta w umowie dla wręczonej kwoty pieniężnej nie musi mieć decydującego znaczenia, jako że jedna z naczelny zasad wykładni oświadczeń woli, wyrażona w art. 65 par.2 Kodeksu cywilnego, nakazuje badać w pierwszym rzędzie zgodny zamiar stron i cel umowy, niż opierać się jedynie na jej dosłownym brzmieniu. Często więc ustalenie, czy strony umówiły się na wręczenie zadatku, czy zaliczki nastręcza w praktyce znacznych trudności.

Funkcja zadatku w umowie przedwstępnej

Strony mogą umówić się w ten sposób, że jedna z nich lub obie zobowiążą się do zawarcia innej, określonej umowy. Ten pierwotny kontrakt nazywany jest umową przedwstępną, natomiast kontrakt docelowy to tzw. umowa przyrzeczona. Jeżeli zatem strony umowy przedwstępnej umieszczą w niej postanowienia dotyczące zadatku, to zadatek ten będzie zabezpieczał prawidłowe wykonanie umowy przedwstępnej właśnie poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej.

Praktyczne zastosowanie zadatku w umowach przedwstępnych

Najpowszechniejszym przykładem zastosowania zadatku w umowach przedwstępnych są oczywiście transakcje z zakresu obrotu nieruchomościami.  Pamiętać przy tym należy o treści art. 390 par. 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.  Jeżeli zatem strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (czego robić wcale nie muszą), a do umowy przyrzeczonej nie doszło w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej z przyczyn leżących po stronie otrzymującej zadatek, to strona dająca zadatek może po pierwsze oczekiwać zwrotu podwójnej wysokości zadatku, a po drugie dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czy ta publikacja była przydatna?

Kliknij na gwizdki aby ocenić!

Średnia ocen: 5 / 5. Ilość ocen: 3

Na razie brak ocen.